Thị trường bất động sản bán lẻ đang có nhiều thách thức, khu vực trung tâm thành phố nguồn cung hạn chế, trong khi ngày càng nhiều đơn vị bán lẻ nước ngoài gia nhập thị trường có nhu cầu thuê khu vực này. Bên cạnh đó, phân khúc ngoài trung tâm dự báo sẽ xảy ra hiện tượng cung vượt cầu.

Nguy cơ dư cung mặt bằng bán lẻ tại khu vực ngoài trung tâm. Nguồn: Internet

Báo cáo quý II/2018 của một số công ty nghiên cứu bất động sản(BĐS) như CBRE, Savills, JLL mới đây cho thấy, trên thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, giá thuê và tỷ lệ mặt bằng trống đã giảm xuống rất thấp, trong khi giá thuê ngoài trung tâm giảm, nguồn cung tăng.

Ngoài trung tâm giảm giá

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc công ty TNHH CBRE chi nhánh Hà Nội, thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội quý II/2018 chào đón hai dự án mới là trung tâm thương mại (TTTM) Machinco và Trương Định Plaza, góp phần tăng tổng diện tích bán lẻ cho thuê lên gần 820.000m2.

Khu vực Đống Đa, Ba Đình và phía Tây tiếp tục chiếm lĩnh thị trường mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội với hơn 50% tổng diện tích cho thuê. Tính đến hết năm 2018, xu hướng này sẽ tiếp tục duy trì khi 5 trong số 6 TTTM mới dự định đi vào hoạt động tại khu vực này.

Diễn biến thị trường cho thấy, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy khu vực trung tâm tăng nhẹ đạt gần 99 USD/m2/tháng, tăng 0,8% theo năm, do không có thêm nguồn cung mới. Tỷ lệ trống khu trung tâm giảm xuống còn 0,7%, thấp hơn 1,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái và 1,1 điểm phần trăm so với quý I.

Ở khu vực ngoài trung tâm, do áp lực từ nguồn cung mới trong năm 2018 nên có sự điều chỉnh giữa tỷ lệ trống và giá chào thuê đạt 28,7 USD/m2/tháng, giảm 0,3% theo năm nhưng tăng 1,1% theo quý. Có khu vực giảm chỉ còn 24,1 USD/m2/tháng, giảm 2,4% theo năm và 0,3% theo quý.

Đáng chú ý, tỷ lệ trống tại các khu vực ngoài trung tâm đều tăng với áp lực nhiều nguồn cung mới tính đến hết năm 2018. Trong đó, tại khu vực Đống Đa, Ba Đình và phía Tây là 14,4%, các khu vực ngoài trung tâm khác đạt 5,8%.

Trong khi đó, thông tin về thị trường mặt bằng bán lẻ TP. Hồ Chí Minh quý II, bà An cho biết không có thêm nguồn cung mới nào, nên giá thuê và tỷ lệ trống không biến động nhiều.

Giá thuê trung bình cho tầng trệt và tầng một của các cửa hàng có diện tích từ 80 đến 250m2 tại khu trung tâm giữ ở mức 127 USD/m2/tháng, trong khi giá thuê ngoài khu trung tâm giảm nhẹ 4% so với năm trước, còn 36 USD/m2/tháng.

Nguồn cung bán lẻ tại khu trung tâm tiếp tục khan hiếm khi hầu hết các dự án bán lẻ tương lai đều có hoạt động xây dựng khá chậm chạp. Các thương hiệu bán lẻ trên thị trường vẫn còn khiêm tốn so với các nước láng giềng khiến cho việc tạo điểm khác biệt giữa các TTTM hiện hữu và tương lai gặp nhiều khó khăn.

"Dự báo tỷ lệ trống sẽ tăng nhiều trong 3 năm tới, đặc biệt là khu vực ngoài trung tâm", bà An nhận định.

Muốn thành công phải khác biệt

Bán lẻ tại Việt Nam là một thị trường hấp dẫn, xếp hạng thứ 6 trên toàn thế giới theo Chỉ số phát triển bán lẻ năm 2017 của AT Kearney. Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, Việt Nam có nhiều tiềm năng trở thành điểm đến lý tưởng cho các doanh nghiệp bán lẻ như: Niềm tin của khách hàng, sự bùng nổ của thương mại điện tử, tự do thương mại, hạ tầng cơ sở liên tục được nâng cấp và phát triển.

Theo thống kê của Savills, thời trang bình dân đang là ngành hàng phát triển mạnh nhất, tiếp theo đó là các ngành hàng khác như rạp chiếu phim, giải trí và ẩm thực.. Do đó, nhu cầu các ngành này rất cao để thuê mặt bằng bán lẻ.

Ngành hàng cao cấp và trang sức đang tập trung vào việc cải thiện tình hình kinh doanh của các cửa hàng hiện có, thu nhỏ, thậm chí đóng cửa một số cửa hàng, vì vậy nhu cầu thuê mặt bằng giảm.

Theo bà An, mặt bằng bán lẻ tiếp tục đón nhận phần lớn các yêu cầu thuê mới thuộc ngành hàng ăn uống và thời trang hướng đến đối tượng khách hàng là giới trẻ, như: Founder Bak Kut Teh, Waynes Coffee, Eat Street, Dickies, Steve Madden… Dự kiến, hai ngành hàng này cùng với ngành hàng chăm sóc sức khỏe sẽ tiếp tục phổ biến trong 3-5 năm tới.

Từ các số liệu thống kê cho thấy, bán lẻ tại Việt Nam là một thị trường năng động và có tính cạnh tranh cao. Các doanh nghiệp bán lẻ có nhu cầu mở rộng sẽ tìm đến các đơn vị phát triển uy tín để hợp tác. Các nhà phát triển BĐS bán lẻ thành công sẽ tìm cách thu hút các doanh nghiệp bán lẻ.

"Sai lầm là khi giữ tư tưởng "cứ xây dự án thì khách thuê sẽ tìm đến". Nhà bán lẻ và các chủ dự án BĐS bán lẻ cần nghiên cứu, hoạch định kỹ lưỡng dự án về mức độ cạnh tranh của thị trường trong tương lai có ảnh hưởng như thế nào đến dự án của mình", ông Matthew khuyến cáo.

Đồng thời, để thành công, các dự án BĐS bán lẻ mới cần phải đưa ra các thiết kế và tiện tích mới mẻ, sáng tạo để thu hút khách hàng.

Bà Đặng Phương Hằng, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định với tình trạng khan hiếm nguồn cung văn phòng tại khu trung tâm và việc cho thuê các khối đế bán lẻ tại khu ngoài trung tâm gặp nhiều trở ngại, xu hướng kết hợp giữa không gian làm việc chung hoặc văn phòng với diện tích bán lẻ sẽ tiếp tục phổ biến trong hai năm tới.

Theo Tạp chí tài chính