Ngày 11/1, tại TPHCM, CBRE tổ chức buổi công bố tiêu điểm thị trường bất động sản TP Hà Nội và TPHCM.

Quang cảnh buổi công bố tiêu điểm thị trường bất động sản của CBRE

Thị trường nhà ở Hà Nội và TP.HCM

Thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM năm 2023 ghi nhận những điểm sáng nhưng cũng nhiều thách thức. Về nguồn cung, cả hai thành phố đều ghi nhận tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023 đạt mức thấp nhất trong vòng mười năm trở lại đây. Cụ thể, tại Hà Nội, tổng cộng có gần 10.300 căn hộ chung cư và 2.600 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới trong năm nay, giảm lần lượt 32% và 84% so với năm 2022. Trong khi đó, TP. HCM ghi nhận lượng nguồn cung khiêm tốn hơn với hơn 8.700 căn hộ chung cư và chỉ gần 30 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, giảm lần lượt 54% và 98% so với năm 2022.

So với nửa đầu năm, lượng mở bán mới trong sáu tháng cuối năm 2023 đã có sự cải thiện, đặc biệt tại thị trường chung cư Hà Nội khi ghi nhận mức tăng hơn 60%. Còn tại TP.HCM, nguồn cung mới trong sáu tháng cuối năm chỉ cải thiện nhẹ, tăng 11% so với 6 tháng đầu năm 2023. Các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông Hà Nội và tại khu Đông TP.HCM tiếp tục dẫn đầu nguồn cung mới của hai thành phố, đóng góp hơn 60% nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội, và gần 80% nguồn cung nhà ở mới tại TP.HCM trong năm nay.

Về tỷ lệ hấp thụ, Hà Nội và TP.HCM ghi nhận hơn 22.000 căn nhà ở bán được (bao gồm cả cao tầng và thấp tầng) trong năm 2023, chỉ bằng xấp xỉ một nửa số căn bán được trong năm 2022. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ bắt đầu ghi nhận tín hiệu tích cực hơn trong nửa cuối năm 2023, nhờ vào động thái tích cực từ các chủ đầu tư bao gồm việc áp dụng các chính sách ưu đãi như giãn tiến độ thanh toán, chiết khấu cao lên đến hơn 40% khi thanh toán sớm. Cùng với tín hiệu tích cực từ lãi suất giảm, tâm lý người mua nhà được cải thiện, góp phần khiến số lượng nhà ở bán được trong hai quý cuối năm đã tăng hơn 60% tại Hà Nội và tăng gấp đôi tại TP.HCM so với nửa đầu năm.

Về giá bán, thị trường chung cư ở cả hai thành phố vẫn đang neo ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội khi ghi nhận xu hướng giá sơ cấp tăng nhanh trong năm nay, nguyên nhân chính do tỷ trọng nguồn cung mở bán áp đảo của phân khúc cao cấp. Tính trên tổng nguồn cung mở bán mới trong năm 2023, số căn hộ phân khúc cao cấp chiếm 75% tại Hà Nội và 84% tại TP.HCM. Mặt khác, phân khúc trung cấp có mức giá bán phù hợp hơn với túi tiền của đại bộ phận người dân lại chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ, trong khi phân khúc bình dân hoàn toàn biến mất ở hai thị trường trong vài năm trở lại đây.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, nhận định: "Có thể thấy, trong năm 2023, thị trường nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM có sự đổi vai cho nhau khi thị trường Hà Nội đang đi theo xu hướng của thị trường TP.HCM 3 năm về trước". Cụ thể, tại thời điểm cuối năm 2023, giá bán sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 53 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 4,6% theo quý và 14,6% theo năm. Đây cũng là mức giá bằng với mức đã ghi nhận được ở TP.HCM giai đoạn 2020-2021. Trong khi đó, hiện giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM đã chững lại và đạt hơn 61 triệu đồng/m2, giảm 1,7% so với năm 2022 do số lượng nguồn cung cao cấp nhưng nằm ở các vị trí xa trung tâm nên kết nối chưa thuận lợi và nguồn cung trung cấp trong năm nay cao hơn năm trước.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán căn hộ chung cư ở hai thị trường Hà Nội và TP.HCM ghi nhận xu hướng trái ngược nhau. Giá bán tại Hà Nội trong quý 4/2023 tiếp tục đà tăng từ các quý trước, đạt trung bình 33 triệu đồng/m2 và tương đương mức tăng 5% theo năm. Nguồn cung duy trì hạn chế, trong khi các dự án mở bán mới có mức giá cao đã góp phần thúc đẩy nhu cầu tại thị trường chung cư thứ cấp tại Hà Nội sôi động hơn. Ngược lại, giá bán thứ cấp tại TP.HCM ghi nhận 45 triệu đồng/m2 đối với thị trường chung cư và 140 triệu đồng/m2 đối với thị trường nhà thấp tầng, lần lượt giảm 5% và 2% so với năm 2022. Thị trường thứ cấp tại TP.HCM có những sự điều chỉnh giá xuyên suốt năm 2023 tuy nhiên mức giảm giá đã giảm dần trong quý cuối năm.

Thị trường BĐS gắn liền với đất ở Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tương tự, với lượng rao bán cắt lỗ tại thị trường thứ cấp đã giảm dần kể từ nửa cuối năm nay, kéo theo đà giảm giá bán thứ cấp chững lại về cuối năm. Tại Quý 4/2023, giá bán thứ cấp trung bình của BĐS thấp tầng tại Hà Nội đạt gần 157 triệu đồng/m2, tương đương mức giảm 5% theo năm.

Trong năm 2024, nguồn cung mới được kỳ vọng sẽ tăng trưởng trở lại ở hai thành phố. Tại Hà Nội, thị trường dự kiến ghi nhận gần 16.000 căn hộ chung cư và hơn 6.000 căn nhà ở thấp tầng mở bán mới, phần lớn đến từ các dự án đại đô thị ở phía Tây và phía Đông thành phố. Tại TP.HCM, nguồn cung dự kiến duy trì hạn chế, đón nhận lần lượt hơn 9.000 căn hộ chung cư và 1.000 căn nhà ở thấp tầng. Trong ngắn hạn, nguồn cung tiếp tục hạn chế, trong khi nhu cầu lớn sẽ khiến giá bán tiếp tục neo ở mức cao.

Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam

Nhìn về triển vọng thị trường trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung cho biết: "Mặt bằng lãi suất đang theo hướng bình ổn trở lại, trong khi đó các yếu tố về chính sách và pháp lý đang trong lộ trình sửa đổi và thông qua, đảm bảo tính đồng bộ và thống nhất sẽ góp phần khiến niềm tin thị trường được cải thiện, từ đó giúp thị trường phục hồi trong năm 2024."

Thị trường Văn phòng Hà Nội

Năm 2023 là một năm bùng nổ nhất về nguồn cung thị trường văn phòng kể từ năm 2019 với 132.000 m2 diện tích cho thuê mới được hoàn thành tại Hà Nội và gần 170.000 m2 tại TP.HCM, trong đó chủ yếu là các dự án văn phòng hạng A có vị trí thuận lợi. Cụ thể, tại Hà Nội, Lancaster Luminaire, Diamond Park Plaza và Lotte Mall West Lake là những dự án văn phòng hạng A nằm tại khu vực Ba Đình – Đống Đa và phía Tây Hà Nội, cung cấp cho thị trường khoảng 70.000m2 mặt bằng chất lượng cao. Tại TP.HCM, các dự án nổi bật được đi vào hoạt động có thể kể đến như The Nexus, VPbank Saigon Tower tại Quận 1, The Mett và The Hallmark tại khu vực Thủ Thiêm, nơi được kỳ vọng là trung tâm mới của Thành phố.

Trong năm 2023, tại Hà Nội, giá chào thuê văn phòng hai hạng A và B có diễn biến trái ngược. Giá chào thuê văn phòng hạng A tăng nhẹ 1,2% vào đầu năm và duy trì ổn định trong suốt năm, đạt mức 29,0 USD/m2/tháng. Mức giá tăng này chủ yếu đến từ một vài tòa văn phòng nằm tại khu vực Trung Tâm có kế hoạch cải tạo, nâng cao chất lượng dịch vụ. Trong khi đó, giá chào thuê văn phòng hạng B trung bình tại Hà Nội giảm nhẹ 1,4% so với năm trước, còn 14,5 USD/m2/tháng, do có nguồn cung mới tại khu vực Đông Anh có mức giá thuê cạnh tranh. Tổng diện tích văn phòng đã cho thuê thành công trong năm 2023 tại Hà Nội là 20.000 m2, chủ yếu đến từ các tòa hạng A như Capital Place, Lancaster Luminaire và Lotte Mall West Lake Hanoi.

Trái lại, giá thuê văn phòng tại TP.HCM của cả hai hạng lại tương đối ổn định, không có nhiều biến động so với năm 2023, mặc dù có nhiều dự án mới gia nhập thị trường. Các tòa nhà mới đi vào hoạt động trong năm vừa qua tại TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tốt. Theo thống kê của CBRE, trong cả năm 2023, TP.HCM ghi nhận gần 80.000 m2 diện tích văn phòng được hấp thụ, và hơn 90% diện tích này đến từ bốn tòa nhà Hạng A mới hoàn thành. Do đó, giá thuê văn phòng hạng A và hạng B duy trì ở mức 46 USD/m2/tháng và 25,8 USD/m2/tháng.

Khách thuê tại TP.HCM thường có xu hướng tìm hiểu mặt bằng thuê khá sớm và sẵn sàng ký kết các thỏa thuận thuê trước khi tòa nhà đi vào hoạt động chính thức nhằm tìm kiếm mức giá thuê tốt hơn, trong khi các khách thuê tại thị trường văn phòng Hà Nội lại thường chỉ ra quyết định thuê khi tòa nhà đã đi vào vận hành ổn định. Sự khác biệt về hành vi thuê này của hai thành phố, cùng với TP.HCM giữ vững vị thế trung tâm tài chính của cả nước, là nguyên nhân chính lý giải cho mức độ hấp thụ diện tích thuê mới chênh lệch của hai thị trường này.

Trong năm 2023, cả Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận tỷ lệ văn phòng trống tăng do có nguồn cung văn phòng mới dồi dào. Tại Hà Nội, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B lần lượt là 20,7% và 17,5%, tăng 5,3 điểm phần trăm và 5,8 điểm phần trăm so với năm trước. Tương tự, tại TP.HCM, tỷ lệ văn phòng trống của các dự án hạng A và hạng B là 18,6% và 10,1%, tăng lần lượt 12,5 điểm phần trăm và 1,4 điểm phần trăm so với năm trước.

Ở cả hai thành phố đều ghi nhận xu hướng ưa chuộng mặt bằng văn phòng có chất lượng cao từ khách thuê, đặc biệt là các công ty đa quốc gia. Trong bối cảnh kinh tế tuy còn nhiều khó khăn nhưng nguồn cung dồi dào đã giúp cho các khách thuê có thể thương lượng được mức giá thuê tốt với mặt bằng chất lượng cao hơn. Các giao dịch chuyển địa điểm vẫn chiếm tỷ trọng lớn với khoảng 31% tại Hà Nội và gần 48% tại TP.HCM. Phần lớn các giao dịch này đều nhằm mục đích dịch chuyển tới các văn phòng mới hơn và có chất lượng tốt hơn với mức giá thuê cạnh tranh.

Tại Hà Nội, nhóm ngành Không gian văn phòng linh hoạt và Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm chiếm khoảng 24% và 16% tổng diện tích giao dịch. Tại TP.HCM, nhóm ngành Tài chính/Ngân hàng/Bảo hiểm chiếm đến 37%, theo sau là nhóm ngành Sản xuất và ngành Khoa học đời sống/Chăm sóc sức khỏe/Dược với lần lượt là 15% và 13% tổng diện tích giao dịch. Đây đều là những ngành không chịu nhiều ảnh hưởng từ khủng hoảng kinh tế hoặc có nền tảng tài chính vững mạnh, và thường trực thuộc các tập đoàn lớn đã có kế hoạch mở rộng lâu dài tại Việt Nam.

Dự kiến trong năm 2024, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ tiếp tục đón nhận nguồn cung lớn với gần 128.000m2 từ các dự án như Taisei Hanoi Office, 36 Cat Linh Tower, và Heritage West Lake, v.v. Trong khi đó, nguồn cung mới tại thị trường văn phòng TP.HCM xấp xỉ 53.000 m2 và đều nằm ở khu vực ngoài trung tâm.

Nhận định về thị trường văn phòng trong năm 2024, bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho biết: ”Khi nền kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi rõ rệt, nguồn cung lại dồi dào, giá thuê mặt bằng văn phòng nhìn chung sẽ có xu hướng điều chỉnh linh hoạt, thông qua các điều khoản cho thuê có lợi hơn cho khách thuê. Chỉ có một số ít các dự án chất lượng tại các vị trí trung tâm, giao thông thuận lợi, có các đặc điểm nổi trội như đạt chứng chỉnh xanh, tiện ích tòa nhà đa dạng...là có thể tăng giá nhẹ trong năm tới. Đồng thời, trong các giao dịch thuê tương lai, việc thương thảo các điều khoản hợp đồng liên quan tới yếu tố xanh, bền vững sẽ dần trở nên phổ biến hơn.”

Thị trường Bán lẻ Việt Nam

Thị trường bán lẻ Việt Nam chào đón nhiều dự án mở mới trong năm 2023 với gần 111.000 m2 mặt bằng bán lẻ được mở mới tại hai thành phố Hà Nội và HCM. Nổi bật nhất là TTTM Lotte Mall West Lake Hà Nội khai trương vào nửa cuối năm nay. Với diện tích cho thuê lên đến 72.000 m2 (chưa bao gồm diện tích hầm và thủy cung), Lotte Mall West Lake Hà Nội là dự án TTTM có quy mô lớn nhất tại Việt Nam trong vòng 4 năm qua. Mới đây nhất, khu phức hợp The Linc tại khu đô thị Park City Hà Nội chính thức đi vào hoạt động. Ngoài ra, năm nay cũng chào đón sự trở lại của TTTM The Loop tại Hà Nội và TTTM Hùng Vương Plaza tại TP.HCM sau thời gian đóng cửa cải tạo và đổi chủ.

Dự kiến năm 2024 cũng sẽ là một năm nhộn nhịp của thị trường bán lẻ với 5 dự án mở mới tại Hà Nội (tổng diện tích cho thuê gần 40.000 m2). Trong khi đó, tại TP.HCM sẽ có hai TTTM quy mô lớn khai trương là TTTM Vincom thuộc Khu đô thị Vinhomes Grand Park tại Quận 9 và Parc Mall tại Quận 8 với tổng diện tích cho thuê của cả hai dự án gần 70.000 m2 .

Theo CBRE, thị trường bất động sản bán lẻ tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục duy trì mức tăng trưởng tốt về giá thuê. Trong năm 2023, giá thuê tại các vị trí đắc địa tiếp tục tăng nhờ sự gia nhập và mở rộng tích cực của các nhãn hàng cao cấp và hạng sang. Tại Hà Nội, giá thuê tầng trệt tại khu vực trung tâm ở mức 162 USD/m2/tháng, tăng 13% so với năm trước. Tại TP.HCM, giá thuê trung bình khu vực trung tâm gần ngưỡng 240 USD/m2/tháng, tăng 6% so với năm trước. Hầu như không có diện tích bán lẻ trống tại khu vực trung tâm ở cả hai thành phố. Tại khu vực ngoài trung tâm, các dự án mới khai trương tại Hà Nội nâng mức giá thuê trung bình lên hơn 30 USD/m2/tháng, tăng 12% so với năm trước. Trong khi đó tại TP.HCM, nguồn cung khan hiếm giúp mức giá thuê khu vực ngoài trung tâm tăng mạnh lên 51 USD/m2/tháng, tăng 28% so với năm trước. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường Hà Nội đạt 88%, tăng 1 điểm phần trăm so với năm trước. Tại TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn thị trường xấp xỉ 91%, tăng 2 điểm phần trăm so với năm trước.

Nhận xét về nguồn cầu tác động đến thị trường bán lẻ, theo Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, phó giám đốc BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam: “Ngược lại với hiện trạng nhà phố cho thuê đang ế ẩm, các TTTM lại đang hoạt động tương đối tốt với tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao. Các thương hiệu bán lẻ nước ngoài, đặc biệt là các thương hiệu cao cấp và hạng sang trong năm vừa qua đa số ghi nhận doanh thu khá tốt tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương so với các khu vực khác, do vậy tiếp tục mở rộng cửa hàng. Trong khi đó, mặt bằng bán lẻ cho thuê có chất lượng cao và vị trí đắc địa tại Việt Nam vẫn còn khan hiếm. Tăng trưởng doanh thu bán lẻ Việt Nam đạt 9,6% trong năm 2023, thấp hơn mức tăng trưởng 19,8% năm trước, tuy nhiên đây vẫn là mức tăng trưởng tích cực so với nhiều quốc gia khác trong khu vực. Năm 2023, chúng tôi ghi nhận sự gia nhập và mở rộng tích cực của các ngành hàng như F&B, vui chơi giải trí và thời trang tại hai thành phố lớn là HN và HCM.”

Bất động sản công nghiệp

Mặc dù, nền kinh tế Việt Nam phải đối mặt với nhiều thách thức và khó khăn trong năm 2023; BĐS công nghiệp vẫn đạt được những kết quả tích cực.

Về thị trường đất công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy tại các thị trường cấp 1 được giữ ở ngưỡng khả quan. Các nhà sản xuất từ các ngành công nghiệp và quốc gia khác nhau vẫn tiếp tục mở rộng mạnh mẽ ở cả hai khu vực. Điều này cho thấy sự phát triển bền vững trên nhiều lĩnh vực, cho thấy xu hướng tích cực đối với thị trường công nghiệp Việt Nam. Khu vực phía Bắc ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 81%, trong khi khu vực phía Nam đạt 92%. Đáng chú ý, diện tích hấp thụ tại thị trường miền Bắc đạt mức cao nhất trong năm năm qua, vượt 800 ha, tăng 37% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường miền Nam, do quỹ đất công nghiệp tương đối hạn chế, có diện tích hâp thụ thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm trước đạt khoảng 500 ha. Bên cạnh các nhà sản xuất về điện tử, ô tô và phụ kiện, các khách thuê từ những ngành mới trong lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất xe điện, bán dẫn hay vật liệu xanh cũng cho thấy sự quan tâm tới Việt Nam.

Thị trường nhà kho và nhà xưởng xây sẵn cũng đã có một năm 2023 nhộn nhịp. Khu vực phía Bắc ghi nhận nguồn cung mới đi vào hoạt động cao nhất từ trước đến nay, với tổng cộng 770.000 m2 kho/xưởng xây sẵn mới. Ở miền Nam, lượng nguồn cung mới cũng đạt ngưỡng tương đương khu vực phía Bắc, mặc dù vậy, đây là ngưỡng thấp hơn so với ba năm trước đó. Tại các thị trường cấp 1 miền Bắc, giá thuê nhà kho xây sẵn duy trì ổn định so với năm ngoái ở mức 4,6 USD/m2/tháng. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn đạt trung bình 4,8 USD/m2/tháng, tăng 3,9% theo năm. Sự tăng trưởng về giá thuê nhà xưởng xây sẵn là nhờ vào nhu cầu mạnh mẽ và các dự án mới có vị trí tốt. Tại thị trường miền Nam, giá thuê nhà kho xây sẵn hiện ở mức 4,6 USD/m2/tháng, tăng 4,7% theo năm. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại khu vực này ở mức 4,9 USD/m2/tháng, tăng 2,3% theo năm. Mức giá thuê trung bình tăng lên do các dự án tiêu chuẩn cao mới tại TP.HCM và Long An hoàn thiện và đi vào hoạt động trong năm. Cả hai thị trường phía Bắc và phía Nam đều ghi nhận diện tích hấp thụ ở mức khả quan. Mặc dù nguồn cung tăng, nhưng tỷ lệ lấp đầy của nhà xưởng xây sẵn vẫn ổn định ở mức 86% ở miền Bắc và tăng nhẹ lên 85% ở miền Nam. Tỷ lệ lấp đầy của nhà kho xây sẵn ở miền Bắc là 76%, giảm 6% theo năm, trong khi tỷ lệ này vẫn ổn định ở miền Nam. Đáng chú ý, diện tích hấp thụ tại khu vực miền Nam trong nửa cuối năm 2023 cao gấp 3,8 lần so với nửa đầu năm, nhờ những điều chỉnh tích cực trong chính sách của chủ đầu tư.

Trong 3 năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng 5-9%/năm ở miền Bắc và 3-7%/năm ở miền Nam. Nhu cầu tích cực từ các nhóm ngành công nghiệp và quốc tịch khác nhau giúp thúc đẩy tăng trưởng giá thuê ở nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn được dự báo sẽ tăng nhẹ từ 1% - 4%/năm trong ba năm tới. Năm 2023, lĩnh vực công nghiệp bán dẫn và công nghiệp xe điện đã bắt đầu đầu tư vào Việt Nam. Với sự định hướng của các tỉnh thành và sự quan tâm của các doanh nghiệp ngày càng tăng vào các ngành công nghiệp công nghệ cao và bền vững, dự đoán rằng các ngành công nghiệp này sẽ thúc đẩy nhu cầu trong tương lai.

Về xu hướng trong tương lai, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao – Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, chia sẻ “Trong một năm nên kinh tế và thị trường BĐS gặp nhiều thách thức, BĐS Công nghiệp có thể coi là một điểm sáng. Với việc Việt Nam mở rộng quan hệ hợp tác sâu rộng với các nền kinh tế lớn, cơ hội sẽ tiếp tục đến với mảng bất động sản này. Tuy nhiên, Việt Nam cũng cần tích cực chuẩn bị về hạ tầng, nguồn lực con người và sản phẩm công nghiệp chất lượng nhằm tận dụng tối đa cơ hội này”.

Vy Vy/TGT