Mặc dù chưa đủ điều kiện để mở bán, ký hợp đồng với khách hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn "ra tay" huy động vốn, lách câu từ buộc khách hàng thanh toán nhiều nhất có thể trong khi căn hộ, đất nền, hạ tầng chẳng thấy đâu ngoài bãi đất trống.

Nhiều doanh nghiệp huy động vốn trái phép

Thị trường BĐS hiện nay vẫn là kênh thu hút nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào để phát triển hàng loạt các phân khúc. Trong khi đó, nhu cầu ở của người dân gia tăng nên các doanh nghiệp ồ ạt, tìm kiếm cho mình những quỹ đất để xây dựng dự án.

Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay vì lý do muốn huy động vốn nhiều nhất, sớm nhất có thể nên đôi khi "quên" đi những quy định của pháp luật, bất chấp rao bán, nhận cọc giữ chỗ, huy động vốn…

Cụ thể, theo điều 55 luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định như sau: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó".

Khi chủ đầu tư hoàn thành các thủ tục và có sự xác nhận của cơ quan chức năng mới được mở bán, nhận tiền từ người dân. Quy định là thế, nhưng có không ít các doanh nghiệp bất chấp quy định pháp luật để huy động vốn. Ví như Đất Xanh Group hiện đang rao bán dự án Opla Boulevard, trên đường Kha Vạn Cân, phường An Bình, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương. Mặc dù chỉ là bãi đất trống, doanh nghiệp này tổ chức rao bán và nhận cọc của người dân lên đến 200 triệu đồng.

Một dự án nổi bật khác là Sunbay Park do công ty Cổ phần Crystal Bay Property Servies (địa chỉ tại TP.Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà) làm chủ đầu tư, nằm tại tỉnh Ninh Thuận với tổng mức đầu tư 4.500 tỷ đồng. Dự án này vừa bị công an tỉnh Ninh Thuận “điểm mặt” vì có 5 công ty bất động sản (công ty bất động sản Đất Vàng, công ty Hải Phát, công ty CPTM và DV tư vấn bất động sản An Vượng Land, công ty bất động sản TVN, công ty TNHH Phú Gia Thịnh Land) và một số cá nhân rao bán căn hộ tại dự án, huy động vốn trái phép dưới hình thức nhận tiền “cọc thiện chí” khi chưa được phép.Hay dự án Nam Khang Riverside (Green City) do công ty Cổ phần Xây dựng bất động sản Nam Khang (Công ty Nam Khang - PV) làm chủ đầu tư, dự án nằm trên địa bàn phường Trường Thạnh, quận 9, TP.HCM. Dự án này đang được công ty Cổ phần Green Real (Công ty Green Real) rao bán rầm rộ, thế nhưng dự án trên vẫn là một bãi đất trống cỏ mọc um tùm.

Trên địa bàn huyện Củ Chi, TP.HCM hiện nay, công ty TNHH địa ốc Lan Phương (Lan Phương Real) đang phát triển nhiều dự án như: Bình Mỹ Reversi, Bình Mỹ City, Bình Mỹ Garden, Golden City… Trong đó tại xã Tân Thạnh Tây, Củ Chi, TP.HCM, Lan Phương Real đang rao bán rầm rộ dự án Diamond City với quy mô hơn 10ha, có diện tích từ 80 - 100m2/nền.

Trên website, công ty Lan Phương mời gọi người mua và hứa hẹn mang đến cơ hội an cư cũng như đầu tư sinh lời trong thời gian ngắn hay việc hơn 200 nền đất thổ cư sổ hồng riêng, xây dựng tự do. Ngoài ra, trên website, công ty này cũng cam kết chiết khấu cho khách hàng thanh toán nhanh, với nhiều ưu đãi hấp dẫn.

Hiện tại chủ đầu tư nhận cọc giữ chỗ 10.000.000 đồng (phiếu đăng ký giữ chỗ). Sau đó đóng đợt 1 là 50.000.000 đồng phiếu đặt cọc và 4 đợt còn lại… Tuy nhiên, theo khảo sát thực tế của PV Thế Giới Tiếp Thị Online, dự án Diamond City vẫn là bãi đất trống và chỉ có một khu vực nhỏ đang được san lấp, làm hạ tầng. Xung quanh dự án trên, các con đường vào vẫn chưa được hoàn thiện, những khu đất ruộng, bãi cỏ mọc qua đầu vây kín. Hạ tầng không giống như những lời quảng cáo “có cánh” mà Lan Phương Real đưa ra.

Dự án này trước đó đã bị báo chí phản ánh, tuy nhiên đến tháng 7/2019, PV khảo sát thực tế thì vẫn nguyên hiện trạng đất trống, chưa hoàn thiện hạ tầng theo quy định để chào bán.

Doanh nghiệp lách luật, người dân cần cảnh giác

Trao đổi PV, luật sư Lê Văn Hoan - Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết: "Đối chiếu với các điều khoản quy định tại điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định, chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở".

Theo đó, luật Kinh doanh bất động sản đã quy định khá rõ, chỉ khi nào dự án làm xong móng, xong hạ tầng và được sự chấp thuận đủ điều kiện bán hàng của Sở Xây dựng, chủ đầu tư mới được bán hàng, huy động vốn. Điều này nhằm bảo vệ khách hàng tránh những rủi ro đáng tiếc.

Tình trạng “cầm đèn chạy trước ô tô” hay “bán lúa non” xảy ra khá nhiều trong lĩnh vực bất động sản. Việc mở bán dự án khi còn là mảnh đất của các doanh nghiệp một lần nữa lại dấy lên những lo ngại về những rủi ro có thể xảy ra.

Trao đổi với báo chí liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc rất nhiều dự án cố tình “lách luật” để huy động vốn không phải là vấn đề mới, đã xuất hiện từ nhiều năm nay, nhưng vẫn có không ít khách hàng phải lãnh chịu hậu quả từ những việc làm đó.Đánh giá về những rủi ro tiềm ẩn từ những phi vụ “bán lúa non” này, luật sư Hoan cho hay: “Khách hàng nên cẩn trọng với những loại dự án kiểu này để tránh tình trạng mất tiền oan. Bởi lẽ, được chấp thuận đầu tư cũng chưa có nghĩa là dự án sẽ được cấp phép hoàn toàn hay thực hiện đúng tiến độ, nếu chủ đầu tư không minh bạch và chủ động”.

Theo ông Lê Hoàng Châu, việc mở bán, đặt cọc giữ chỗ đều được các chủ đầu tư gọi là “góp vốn, hoặc tự nguyện, hay phiếu nhu cầu”. Thế nhưng, ai cũng biết rõ đây là những cách gọi để doanh nghiệp lách luật.

“Chúng ta phải hiểu doanh, doanh nghiệp bất động sản phải có giấy phép đủ điều kiện được bán do Sở Xây dựng cấp, trường hợp là đất nền thì phải có giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án… thì mới được thu tiền của người dân” ông Châu khẳng định.

Cũng theo ông Châu, HoREA đã không đã không ít lần cảnh báo tới khách hàng về những hành vi cố tình huy động vốn, bằng cách này hay cách khác. Khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý thì hành động đó mang tính rủi ro rất cao và người dân nên tìm hiểu thật kỹ những thông tin như: chủ đầu tư có quỹ đất không; đã được cấp phép cho quy hoạch tỷ lệ 1/500 chưa; đã có biên bản hoàn thiện phần móng (đối với chung cư, tòa nhà hỗn hợp), cơ sở hạ tầng (đối với đất nền) chưa; có bảo lãnh của ngân hàng không; đã được Sở Xây dựng cấp giấy phép đủ điều kiện được bán chưa… Có như vậy thì mới đảm bảo được những quyền lợi và tránh được những rủi ro xảy ra trong tương lai”
 

Theo Thế giới tiếp thị